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理财经理：2010年继续投资住宅房将具有大的风险
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目前继续投资于住宅房屋将具有非常大的风险
在2010年，京城的房价究竟还能涨多少？到底什么样的房子更值钱？京城还有没有“低估”的房产？房产价格的上涨是否会长期背离其内在投资逻辑？
每一个人都可以列出房价上涨或者下跌的理由。不过，仅从投资角度来看，你手中的房产究竟还有无持有的价值？本周《财道》与北京财商人生高级理财规划经理龙飞一起，筛选了京城一些地段的房产，在剥离了学区、商圈、医院、交通等外在附加价值之后，为您客观地估算住宅房产背后的投资价值。
我的租售比高不高？
理财经理提示：在过去这一年中，人们身边的资产变化极大。尤其是房价，从年初的持续低迷，到最近的集体上涨，其间地王不断出现，使得目前房地产价格已经被推至历史高位。而与之相对的是租房市场的疲弱，一直处于一种不温不火的状态。这二者的反差也完全体现在房屋租售比这项经济数据上。
“到处都在说租售比，我们小区2.7万元的售价到底算不算高？”家住海淀区稻香园小区的刘先生向理财经理提出了疑问。
理财规划经理龙飞解释说，所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1比200到1比300之间。这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月(大致相当于16年至25年)内能收回房款，买房就是划算的。如果租售比低于1比300，意味着房地产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。
来自京城二手房经纪公司的数据显示，北京2009年底二手房租售比均超过1比500。另据2009年12月本报报道，北京市目前的房屋租售比已经高达1比525，远远超出1比200至1比300的国际通用标准数据。其他城市如上海、深圳房屋的租售比目前均已超过1比400，意味着出租一套商品房至少需40至50年才能收回购房款，远高于国际标准。
目前是应该继续对京城楼市投资进行关注，还是应该高位获利呢？与“房价还要涨”的预期不同，一些业内人士的看法是，大城市商品房的投资价值已经基本丧失，不适合投资。这种看法到底有无道理，理财经理龙飞将在下面的分析中为您解读。
理财经理首先展示了不同地区不同类型的房产租售比情况：
这里分别选取了住宅、商住两用、商用以及公寓四种类型的房屋来进行对比。针对不同类型，再选取相应比较具有代表性的社区或者房地产。分别是位于北四环中关村(6.42,0.22,3.55%)附近的稻香园社区(住宅)，位于CBD商圈的建外SOHO(商住两用)，同样位于CBD商圈的中环世贸中心(商用)以及位于北三环以内的公寓住宅韦伯豪社区(公寓)。
经过理财经理的详细调查，这四处房产的数据如表1所示。
由表1可以看出，目前住宅的租售比指标明显偏离正常值，该数值为1比559，即如果只是依靠房租的话，需要46年半才能收回投资成本，偏离正常值的幅度较大。另外比起住宅和公寓，相对来说商用的中环世贸中心和商住两用的建外SOHO的房屋租售比这项指标还较为合理。由此产生了商用住房比住宅更具有投资价值的结论，抑或是说目前商用房屋与住宅相比出现了倒挂的现象，这在一定程度上也反映了目前继续投资于住宅房屋将具有非常大的风险。
现实回报比不上存款？
理财经理提示：目前投资住宅不仅低于除国债外的其他投资工具，重要的是这个收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。从风险角度来看，投资于住宅还要冒着房价下跌的风险，而一年期定期的风险相对较低。由此来看，目前投资住宅的投资收益率相对偏低，同时风险也较大。
理财经理龙飞接着以稻香园社区住宅为例，合理估算对这一资产的投资回报，看看其年内投资收益率为多少。
“所谓年内投资收益率，是指当年不考虑房屋价格上涨或者下跌所带来的风险，只考虑房屋出租所带来的投资收益率。”龙飞说。
龙飞选取了稻香园社区一套100平方米的住房，按照每平方米出售报价2.7万元计算，购买这套住房所需270万元。按照目前市价，该套房屋可以租到每个月5000元。
“但是出租房屋是有一定成本的，首先就要考虑到物业费、取暖费等房主的必要支出。在目前的市场上这些往往都不会转嫁给房客。”龙飞指出。
同时，理财经理建议，还应将租房的个人所得税考虑进去，毕竟依法纳税是每个公民应尽的义务。再次，还需要考虑必要的中介费用的支出，目前的地产中介商基本是在月房租大于3000元的房主收取一些合理的中介费用，因此也应该考虑到租房的成本中。
最后需要考虑的是，出租房屋的空置率，一旦找不到合适的房客，则这段时间是不会为房主带来现金收益的，因此在此需要提一些成本费用。综合以上的成本，在此计提一个月房租作为成本，即5000元。
随后，龙飞进行了简单的计算：出租房屋一年可以为房主带来5000×(12-1)=55000元，由此计算当年的内在投资收益率为55000/2700000=2.04%。即在不考虑房价上涨或者下跌的情况下，房主当年可以获得的收益率为2.04%。
龙飞接着又将收益率列表与目前市场上较为流行的投资工具进行比较，分别选取银行一年期定期存款，一年期国债以及沪深300(3480.130,8.67,0.25%)综合指数。
龙飞点评说，由表2可以看出，目前投资住宅不仅低于除国债外的其他投资工具，重要的是这个收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。从风险角度来看，投资于住宅还要冒着房价下跌的风险，而一年期定期的风险相对较低。由此来看，目前投资住宅的投资收益率相对偏低，同时风险也较大。
未来预期能否跑赢CPI？
理财经理提示：如果要考虑跑赢通胀，则需要当前房价上涨的幅度为7.45%，由此来看，目前住宅房屋投资的赢面风险巨大。只有预期未来一年房价上涨7.45%，才能够达成一般投资水平，并跑赢CPI。
长期而言，北京的房地产价格仍然会上涨，这是一个不争的事实。
问题是，考虑未来一年内的房屋价格上涨或者下降的变化，假定预期投资收益率在5%，那么房价应该上涨到何种程度才能实现？
对此，理财经理龙飞继续以稻香园的房产个案进行分析。
由于目前的一年期国债的收益率为2.60%，考虑到投资于房地产和股票都会有一定的风险溢价，因此在无风险利率的基础上增加了相应的收益。另外为了保险起见，这个投资收益率不应定得过高，因此选取5%这个数额来进行假定。
计算的结论是，即未来一年房主需要获得270万×5%=13.5万才能达到预期收益率。而目前房租的价格为每年5.5万，假定保持不变，那么缺口还有8万元。
考虑到出售房屋需要缴纳财产税、个人所得税、契税等一系列税费以及房屋中介的中介费用，暂时将这部分成本费用定为房价增值的20%。
由此可以预期，当总房价上涨10万元时(8万元/(1-20%))，才能够达到5%的预期收益目标。或者说，房价在未来一年内的上涨率应为3.70%(10万/270万)。
如果假定不依靠出售房屋赚取预期收益率，即只依据房租上涨来计算。那么依旧考虑出租房屋的成本问题，那么需要扣除1个月的房租来抵扣成本。那么实际需要增加的房租数额将为87272.73元，房租上涨率为145.56%。从目前的形势来看，这种可能性不大。
由此可以看出，如果要得到5%的预期收益率，那么需要在未来一年内有3.70%的房屋上涨率，或者145.56%的房租上涨率。
龙飞说，以上的结论并没有考虑通货膨胀率对收益的影响，如果考虑进去通货膨胀率，从而想要得到一个实际5%的预期收益率，房价需要上涨多少才能够达成目标呢？
国家统计局近期公布了对2010年我国CPI指数的预测与调控目标，这个目标为3%至3.5%。如果就选取3%作为未来一年的通货膨胀率来进行计算，实际收益为5%，那么名义收益率则需要大致达到8%的水平，由此计算，房价需要上涨7.45%，或者房租上涨392.73%才能够达到实际5%的预期收益率。
这个结论就是，如果要考虑跑赢通胀，则需要房价上涨的幅度为7.45%，比达到最低通胀标准高一倍还要多。由此来看，目前做住宅房价投资的赢面是相当小的，需要赌未来一年房价上涨7.45%，才能够达成一般投资水平，并跑赢通胀。
投资点评
回到本文的开头，我们会发现，事实上没有人能够确切回答京城的房价究竟还能涨多少。但我们能够通过一些简单的原理判断出，到底什么样的房子更值钱、京城还有没有“低估”的房产？很显然，商业房产远比住宅房产更有投资价值。
“楼市有风险，入市需谨慎。”理财经理龙飞最后提醒说，房地产价格的上涨不会长期背离其内在投资逻辑。上述分析并没有考虑房屋的变现能力以及房产投资会涉及到的其他风险。国家调控房地产也是对投资者的一个警告，近期有投资住宅计划的朋友在目前这个价位入市一定要慎而又慎。 本报记者 丁文亚 J145
表1
房屋类型 选取社区 每平方米售价 每平方米月租价格 房屋租售比
住宅 稻香园 27000元 48.33元 1比559
商住两用 建外SOHO 26500元 100元 1比265
商用 中环世贸中心 40000元 180元 1比222
公寓 韦伯豪 26200元 55.34元 1比473
注：以上均为100平方米面积的房屋价格
表2
投资工具 投资收益率 市盈率
住宅 1.98% 50.51
一年期定期存款 2.25% 44.44
一年期国债 2.60% 38.46
沪深300 3.89% 25.31▲
注▲：该数据为2009年12月31日收盘价进行计算的结果
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