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北京租房市场调查：350万外来人口支撑租赁市场
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今年7月，国土资源部土地利用管理司副司长束克欣在第三届中国宏观经济走势与产业发展高层论坛上表示，国家应调整目前鼓励全民买房的住房政策导向，引导城镇居民健康合理消费。
他建议调整住房政策消费的导向：“作为发展中国家，正常情况下大概有30%的人群可以买房，70%都应该是租房群体。”
日前，北京市又针对住房租赁市场进行了安全防范的大检查。其中还严格审查各派出所出租房登记信息、出租房治安责任保证书，内容包括：出租房主如未按规定与房客签订“治安责任保证书”，将受到当场法制教育，并被处以治安处罚；房客如没有身份证件，或者没在派出所登记姓名、身份证件种类和号码，罚款200元至500元；房客如无《暂住证》，责令其立即退房，与房主解除租赁关系，没收房主出租房屋所得，并处房屋月租金5倍以下罚款；双方未签订“治安责任保证书”，房主发现房客有违法行为没制止、报警，予以警告，并处月租金10倍以下罚款。
一时间，北京的租房市场以及租房人群也像北京的房价和购房者一样受到各界的关注。为此，记者采访了多家房地产经纪公司和租房人、房东以了解北京目前的租房市场状况和“北漂族”们的租房生活。
六类租户
“北京租赁市场的活跃，源于将近350万的外来人口的支撑。”“链家地产”市场研发中心主任王志伟接受中国经济时报记者采访时表示，主要有六大类人群充实了京城租赁市场：第一类就是外资、港澳台企业以及跨国集团的海外中高层管理人员；第二类就是驻华使节以及在京求学的海外留学生；第三类就是企事业单位的中层管理人员和白领阶层或者是高端技术人员；第四类是来京或者留京工作的应届大学毕业生；第五类就是外地来京的务工人员；第六类是京城的部分拆迁户。
而这六类人群的租赁需求和租赁特点却呈现出非常明显的差异。
第一类和第二类是支撑京城高档租赁市场的主力军。他们的需求方位主要集中于朝阳公园、丽都商圈以及朝阳门、建国门等高端房源比较集中和商业氛围相对较浓的城市核心区域，其租赁房产需求主要是一些大面积、大开间的高档房，面积基本在150平米以上，居室也是三居以上，租金在8000-12000元/月之间。同时，东城和西城的一些四合院也是那些钟情于北京传统文化的老外比较热衷的租赁房产。
海外留学生和在京毕业大学生均比较认同校园周边的房产。但是，有一点不同的是，由于经济实力的差异化，海外留学生更多的是需求一些中档的公寓，区域主要集中在五道口、人大，承受的租金价位在3500-6000元/月之间的一居室和二居室，并且也更多希望同本国人员一起居住。
对于在京毕业的大学生来说，更多地选择母校周边房的一个关键原因在于地缘情结和校友情结，同时，由于刚刚走入社会，经济基础相对薄弱，也基本以多人合租的方式进行租房，既可以节省成本又可以相互照顾。因此，他们以承租三居室的普通住宅为主，房产基本是90年代的公房和央产房，价格在1800-2600之间的三居室。
至于白领阶层，虽然他们的收入相对较高，但同时工作的强度也较大，往往会出现频繁的加班加点状况，这就导致了许多白领人士比较热衷于公司周边的普通住宅，一方面上班方便，另一方面白领阶层的“小资”情结要求具有热闹氛围的环境；另外，严重的交通拥堵状况也使得更多的人愿意选择轨道交通通达的区域。
据“链家地产”统计资料分析，CBD商圈周边的劲松、团结湖、左家庄等区域的一居室和两居室是白领阶层最欢迎的，价格在1500-2400元之间，不过房屋内的基本设施要齐全。另外，八通沿线、13号城铁沿线及1、2号线的周边房产，均是这类人群比较青睐的首选地，主要以一居室为主。
由于北京城市化进程更加快速推进，拆迁规模一直较大，这就衍生出了很大一部分的拆迁承租需求，同时也聚集了一大批的外地来京务工人员。对于这两部分人员来说，拆迁户的承租需求主要以拆迁房周边的房产为主，由于全家人员一起居住，因此，他们的租房以两居室占据主导，至少达到7成左右，价格控制在1500-1900元之间。对于外地来京的务工人员而言，他们对租金价格比较敏感，为了节省租房成本，更多的人选择承租床铺的方式为主。
中大恒基企划部人士接受本报记者采访时表示，外来务工人员，以中低收入为主，占租房人群的20%左右，他们的需求对象多为城乡结合部的简易楼以及平房，多以合租的形式为主。
房东多为“老北京”
“至于北京市出租房屋人群，主要为老北京人(当时拆迁拥有两套以上北京人)，占到41.1%。”“信一天”市场部负责人罗煜告诉记者，其余的，机关、事业单位人员，占35.5%；投资人群占16.9%。
中大恒基企划部人士表示，房东基本上可分为两类：一是家中拥有多套房屋，所以出租。其中房产在城乡接合部的以平房为主。其他的，有的房产为已购公房，有的是央产房或者是无法上市出售的经济适用房。
另外一类就是买房出租的投资客，他们一般选择地段繁华、经济发达或者成熟的居住小区或者大专院校以及知名中小学附近投资买房，对房子质量、类型、装修、朝向等没有要求，只是买来出租用。
租房人抱怨租房劳神
“我从来没想到在北京租房会这么费劲。”今年7月刚从北京某高校毕业的小陈花了两个月才租到现在的房子。她告诉记者，自己从来没有在北京租过房子，总觉得北京的租房信息到处可见，随便上个网站就能搜索到好多，要租个称心如意的房子肯定不难。因此，临近毕业那几个月，小陈只顾着找工作，根本没有考虑过租房的事。
后来，小陈发现好几个同学工作都还没定下来，就开始在四处打听租房。细问才知道，要想在北京租个“物美价廉”的房子可没那么容易，在找工作不能一门心思找房子的情况下，不花个一两个月的时间很难找到合适的房子。如果等到毕业离校了再找，那多半要露宿街头了。
看到同学们四处找房，小陈也开始搜罗网上的租房信息。恰好她刚签下了一家地处CBD的咨询公司，因此将租房范围锁定在公司附近。很快，她开始意识到同学们所说的并非危言耸听。
“虚假、骗人的信息太多了。”小陈告诉记者，好多网上所谓的“非中介”、“中介勿扰”等都是用来混淆视听的，等打电话过去询问，好点的不遮掩自己的身份，告诉你是中介信息。差劲的还一直瞒着你，声称自己是房东，等骗到你去看房要求他出具房产证时，对方才支支吾吾地表露中介身份。
“我都不知道跑了多少冤枉路。”小陈说，幸好听过同学们的告诫之后，她浏览了很多关于租房骗局的文章，有一定的分辨能力，要不然碰到过那么多的虚假信息，真保不准会被套进去。小陈告诉记者，她有一个同学就因为对方以低廉的中介费为诱饵，被骗了500块钱。
当记者问为什么不通过大的中介公司租房时，因为很多大的经纪公司都针对高校推出了中介费半价的优惠活动。小陈说，其实也有很多同学是通过这样的中介公司租的房，她也去咨询过。但对她这样一个家庭条件不是很好的人而言，这些中介公司推出的房子租金还是偏贵，中介费半价也不便宜。她还是希望多花些时间找到更便宜的房子。
“最后我和我的好朋友两人合租了现在这个月租1800元的两居室，是房东单位分的公房，80年代的老房子了。”小陈说，这还是好朋友托了一圈关系打听到的房源信息，没有要中介费。要不然还不知道得费多少功夫呢！最后也不一定能找到不要中介费的房子。
不过，小陈告诉记者，原本她以为花1800元租的房子应该是窗明几净、家电齐全的房子。但看了房才发现，这套房是标标准准的老房子，虽然墙还算白，但家里除了一台黑白电视，基本上没有其他家电，家具也是老掉牙了。一看就知道是常年用来出租的。
“最可怕的是，搬进去的第一天就在厨房发现满地的蟑螂，可把我们两个女孩子吓坏了。”小陈说到这里还一副心有余悸的模样，两人没顾得上收拾行李，就赶紧跑到超市买灭蟑药，因为担心药效不强，还提心吊胆了好多天。
“好在房东为人还挺和善，什么事情都替我们考虑得很周到。比如告诉我们菜市场、超市在哪，自行车存放在什么地方，附近有什么好的饭馆等等。”不过，小陈告诉记者，十一前的那次大检查让她和室友担惊受怕了好几天。因为两人都进的是民营公司，没有解决户口，也没去办暂住证，就怕被查到。幸好住的地方离上班的地方近，那几天两人除了上班就呆在家，根本不敢在街上停留，所以才得以幸免于被盘查。
“如果不出什么变动的话，我们可能会一直租这个房子，直到我们各自买房。”小陈说，毕竟租个房也不容易，尤其是离单位近、价格也不算贵的房子，而且房东也不干扰我们，挺自由。其实，她挺羡慕班上有些家庭条件好的同学，他们有的是北京人，家里有几套房，不仅不用经历租房的颠沛流离，有的还当上了房东。有的虽然是外地人，父母早就帮他们在北京买了房，毕业就住上了新房，哪像她还经过千辛万苦租了房，房租就占了工资的一半，还不知道哪年哪月才能住上自己买的房。
“虽然我买了房，但我只是‘暂住’在自己的房子里。”IT公司技术人员刘先生对记者说，他历经五次租房之后终于住进了自己的房子。但没有北京户口的他，每每听到暂住证或者大检查等字眼时还是会不寒而栗。
对于在北京的五次租房经历刘先生不愿多提，只是告诉记者，他住过地下室，遭遇过租住小区里老大妈们捉贼一样的眼神，曾经因为水电等共摊费用以及生活习惯不合而与室友反目，因为房东无故提高租金而搬迁……
“租房始终难有家的感觉。”刘先生说，有了自己的房，不用接受别人的挑剔，自己可以自由自在，心里才踏实。但暂住证永远是藏在内心的阴影。
房东：租房也挑人
“不是有钱就可以租到我的房。”房东张大妈是老北京人，目前有两处房出租，每月可以收入租金3500元。但她告诉记者，她租房挑人。比如大学毕业生、公务员、老师等工作稳定、生活规律的房客，她乐意租，甚至租金还可以定得低点儿，就图个放心、省心。但是像做生意等这样流动性大、交往人员繁杂的房客，价格给得再高，我也不愿意租。
“您还别说我们当房东的挑剔。”张大妈说，房东也有自己的考虑。如果人杂了太闹腾，骚扰到左邻右舍，人家有意见，担责任的可是自己。房子里的家具、电器也经不住那么多人折腾。毕竟房子还是要长期用于出租，东西坏了，维修或者重新添置也是一笔不小的花费。再说了，出于安全的考虑，也应该租给那些踏实、本分的房客。
张大妈说，她对于外地人、本地人根本没有不同的看法，只要人好，她都乐意打交道。
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