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房地产私募基金野蛮生长 住建部官员发警告


发布日期:2012-1-13   来源:北青网   
房子是投资品而非投机品———

限购、限贷、限房价……2011年的楼市环境对以往总能主导市场的开发商来说显得四面楚歌。

就在这样一个不同以往的关口,人民币房地产私募基金以星星之火的燎原之势,向开发商抛出了绣球。

近日,住房和城乡建设部政策研究中心发布的《人民币房地产私募基金发展报告》(下称《报告》)称,“根据各方信息汇总,估计目前人民币房地产私募基金融资总规模近千亿元。”

野蛮生长

“人民币房地产私募基金出现并发展的最大意义在于,它能够为社会大众寻找投资渠道;对房地产市场投资形成有效分流,将投资从需求端引向供给端,增加了住房的有效供给;同时,令房地产行业较高的利润大众化。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹对《第一财经日报》表示。

“2010年可说是国内房地产基金元年,而今年则是房地产基金蓬勃发展的一年。”全国房地产投资基金联盟会长张民耕不久之前对媒体表示, 2010年全国共有房地产基金公司100余家,而2011年,许多房地产开发公司、信托公司、PE公司都纷纷设立房地产基金,截至目前,“国内房地产基金往少里说也有近500家”。

在资金的量级上,《报告》显示,2010年国内人民币房地产私募基金资金规模达到了500多亿元。而2011年,其资金总规模已实现翻倍增长。

《报告》认为,民间资本充裕、投资渠道匮乏、行业收益相对较高以及由行业调控依法的重组需求,这几种因素的共同作用,使得人民币房地产私募基金的发展成为必然。

不过,以目前的情况看,与其说房地产私募基金蓬勃发展,或许不如说野蛮生长更为真实。

高和资本董事长苏鑫表示,目前,市场上大量人民币私募股权基金,其投资模式各不相同,这也是目前基金之间的主要差异。“一类是以可转债形式投资房地产项目,以开发商赎回可转债作为主要退出途径。还有一类则是通过股权收购的形式,收购房地产项目,再以销售退出。”

而这类债权形式的投资,在很多业内人士看来就是一种变向的“高利贷”。“基金把钱给开发商,他保证每年给我多少回报,但他要把公司印章、银行印鉴给我(作为抵押)。”一位房地产基金业内人士表示,债权类投资一般会设置保底、回购或对赌条款,以确保基金收益,“这就像放高利贷”。

《报告》也发现,“多数基金对房地产企业或项目进行股权形式的投资,获取股权收益,但实质上仅承担了债权的风险。”

相比而言,股权投资由于需要与开发商共同开发某一项目,面临的市场风险也就更大。还有基金会直接买下项目100%权益,开发、整理后出售或出租,这无疑将考验基金的专业判断和操盘能力。

“由于大部分人民币房地产私募基金发展始于2010年,目前除少数基金外,多数尚未完成 ‘募集—投资—管理—退出’的完整经营周期。各基金公司的投资能力、盈利能力和管理水平尚不明确。”《报告》坦言,目前对于人民币房地产私募基金来说,是机遇与风险并存。

房子是投资品而非投机品

一个值得关注的问题是,如今的人民币房地产私募基金普遍以“高收益和快进快出”的形象示人。

《报告》课题组调研表明,从调研的情况看,目前人民币房地产私募基金的年化目标收益率基本确定在20%~25%,由于基金对投资项目的风险与收益的匹配要求,表现在越是投向中小开发企业的项目,目标收益越高。如:投入特大型开发企业的项目年收益率在10%~15%;一般较大开发企业的项目年收益率在15%~20%;中小开发企业的项目收益率在20%~25%,甚至达到50%。

尽管目标收益率远高于社会平均利润率,但从课题组调研的基金公司的项目选择来看,他们都基本有信心达到目标收益率。

与此同时,《报告》还发现,由于人民币房地产私募基金大多以投项目为主,并且只介入项目运作周期的部分环节,比如,仅在拿地环节、仅在开发环节,或者仅在销售环节,所以基金存续期相对较短。一般1~3年左右。同时,这也与所募资金属性相关,符合投资者快进快出的要求。相对而言,外资基金周期较长。

“基金不是投机,这种高收益和短期行为很难持续。”北京盛世神州房地产投资基金首席执行官王戈宏认为,造成房地产私募基金目前这种不健康状况的原因,在于较为尴尬的投资模式。

“房子是投资品种而不是投机品种。”王戈宏表示,“房地产基金一定要打破这种高利贷的心理,不要一味地追求高利、暴利、短期,而要有一个长期的心态。”他认为,人民币房地产私募基金当前的现状只是其处于早期阶段的一个表现,目前的尝试都是值得的,但现在的做法不能代表将来。

对于未来的发展,秦虹指出:“人民币房地产私募基金还是要回归到股权投资的本质上。”

对此,王戈宏表示认同,“真正的股权投资是个方向,与房地产开发商共担风险。当股权与债券形成一种合理比例的时候,房地产基金才有真正的希望。”

“这要求未来开发基金一定要具有足够的规模,才可以与其他债权法竞争。”除此之外,王戈宏认为,地产基金未来还将出现分化,除了投资于开发阶段的基金,还将出现持有基金。

在监管方面,秦虹表示,目前人民币房地产私募基金处于起步阶段,主要依靠行业自律。“对这个行业来说,信用是最高要求,随着这个行业的发展和规模的不断扩大,监管一定会被提上议事日程。长远来看,对于LP和GP都将设置门槛。”